Litigii funciare, Privatizarea bunurilor

Litigi funciare:

Diversitatea raporturilor de proprietate şi intensificarea lor pun noi probleme în faţa celor care sunt implicați în asemeneaa tranzacții. O astfel de problemă care se impune, este determinarea locului pe care îl deţine tranzacțiile funciare și fondul funciar în general în relaţii existente în societate

Litigiile funciare, după temeiul apariţiei dreptului, obiectul, părţile litigiului etc., pot fi clasificate în litigii privind:

 – procurarea unui bun imobil (oficiu, baza de producție, casă) care implică o tranzacție complexă

–  recunoaşterea dreptului de proprietate asupra terenurilor; 

– contestarea refuzului de înregistrare a dreptului de proprietate asupra terenurilor; 

– recunoaşterea drept nelegitimă a stingerii de către organele administraţiei publice locale a dreptului deţinătorului de teren (art.9,10, 23 Cod funciar);

 – cerinţele proprietarilor terenurilor despre retragerea terenurilor de la posesori şi beneficiari în temeiul art.25 Cod funciar; – cerinţele proprietarilor terenurilor privind împărţirea lor;

 – litigiile legate de privatizarea terenurilor (art.67 alin.(1) şi (2) din Legea privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice);

 – revendicarea sectorului de teren sau la o parte din el ca urmare a ocupării nelegitime a acestuia (acţiunea de revendicare); 

– uzufructul 

 – cerinţele proprietarilor terenurilor privind determinarea modului de folosinţă;

 – litigiile dintre proprietarii construcţiilor de locuit situate pe terenurile vecine, despre înlăturarea piedicilor în folosirea terenurilor de pămînt, chiar şi atunci cînd se contestă hotarele şi dimensiunile (art.91 Cod funciar); 

– superficia 

– încheierea şi executarea contractului de arendă, privind modificarea şi rezilierea contractului de arendă 

 – drepturile de natură funciară, care nu sînt legate de apariţia drepturilor asupra sectoarelor de teren; 

– încasarea prejudiciilor pricinuite deţinătorilor de terenuri şi de evaluare a proporţiilor lor (art.97 Cod funciar);

 – încălcarea regulilor urbanistice;

 – invalidarea tranzacţiilor cu terenuri (art.95 Cod funciar); 

– cererile împotriva acţiunilor/inacţiunilor organelor de stat, autorităţilor publice ce lezează drepturile legale în domeniul relaţiilor funciare, precum şi alte litigii. 

Ţinînd cont de prevederile codului de procedură civilă a RM, litigiile funciare se examinează şi se soluţionează de către judecătorii, dacă legea nu prevede altfel. În asemenea situații consultația juridică sau expertiza noastră în domeniu este mai mult decît benevenită.

Este important să benficiați de asistența avocatului or, în dependenţă de componenţa subiecţilor participanţi ai relaţiilor funciare şi de caracterul pretenţiilor înaintate (ex.: se solicită apărarea unui drept subiectiv civil sau anularea unui act administrativ), urmează să determinăm  procedura de examinare a cererii. Spre exemplu: Nu pot fi de competenţa instanţei de judecată pretenţiile persoanelor fizice sau juridice a căror soluţionare ţine de competenţa autorităţilor publice locale și alte astfel de probleme/litigii sau neclarități ale persoanelor ce dețin un drept sau pretind la obținerea acestuia, etc. 

Avocații biroului nostru recomandă efectuarea unei analize minuțioase a caracterului tanzacției funciare or, deseori tranzacțiile de proporți comport și un risc de nearealizare a dreptului asupra bunului după achitarea prețului.

Astfel, avînd în vedere faptul că codul civil oferă mecanisme ca: rezerva proprietății, achitarea în rate a bunului cu grevarea acestei obligații în registrul bunurilor imobile, achitarea prețului prin interemediul unui cont bancar escrow, antecontractul și alte instrumente de asigurare a realizări întocmai a tarnzacției imobiliare vă recomandăm că apelați la avocații biroului nostrum de avocatură pentru a securița pe deplin prețul care urmează a fi achitat de către cumpărător pe deoparte și transmiterea bunului în propietate ca urmare a recepționării prețului pedealtă parte de către vînzător.

Tranzacțiile imobiliale (oficii, case, încăperi comerciale) de proporții necesită implicarea nemijlocită la etapa negocierilor și pregătirii actelor dar și a mecanismului de transfer a resurselor financiare către vînzător și vice-versa.

Privatizarea bunurilor imobile:

1. Privatizarea terenurilor aferente.

 În prezent atribuirea terenurilor aferente caselor de locuit și a terenurilor agricole în sate (comune) a luat sfârșit, deși în unele localităţi mai există probleme nesoluţionate. În afară de aceste terenuri care au fost atribuite în proprietate gratuit, cetăţenii sunt în drept să procure de la stat sau de la autoritatea publică locală și alte terenuri care sunt scoase la privatizare prin concurs sau la licitaţie. De asemenea cetăţenii au dreptul să privatizeze terenurile aferente bunurilor imobile privatizate la cota-parte valorică. Terenuri aferente se consideră terenurile pe care sunt amplasate staţii și garaje (brigăzi) de mașini și tractoare, arii de păstrare și prelucrare a cerealelor, încăperi frigorifice pentru păstrarea fructelor și legumelor, sere, staţii de purificare a reziduurilor animaliere, depozite, ateliere de reparaţii, de prelucrare a materiei prime, ferme zootehnice etc. Privatizarea acestor terenuri nu are loc prin licitaţii, deoarece legea garantează procurarea terenurilor în cauză anume persoanelor care sunt proprietarii clădirilor amplasate pe aceste terenuri. Deoarece zeci și chiar sute de persoane sunt coproprietari pe cote-părţi ai construcţiei, terenul aferent de asemenea va fi dobândit în proprietate comună pe cote-părţi. Dacă între timp cineva a cumpărat cotele-părţi valorice în clădire, cumpărătorul (noul proprietar al clădirii) va fi cel care va privatiza terenul aferent clădirii cumpărate. Astfel, de exemplul cetăţeanca B. a procurat toate cotele-părţi din casa mecanizatorilor, deci tot ea va fi în drept să privatizeze terenul aferent acestei clădiri. Privatizarea (vânzarea-cumpărarea) terenurilor aferente clădirilor priva tizate se efectuează astfel: 

– Proprietarii clădirii privatizate depun la primăria satului (comunei) o cerere de cumpărare a terenului cu anexarea documentelor necesare (copia buletinului de identitate sau a pașaportului, planul cadastral al terenului, extrasul din Registrul bunurilor imobile privind înscrierea în Registru a dreptului de proprietate asupra clădirii amplasate pe terenul solicitat spre cumpărare, alte acte după caz);

 – Primăria satului (comunei) este obligată să înregistreze cererea și, în termen de 30 de zile din data depunerii cererii, pregătește materialele dosarului de privatizare (completează borderoul de calcul al preţului de vânzare-cumpărare a terenului, întocmește proiectul contractului de vânzare-cumpărare a terenului aferent în patru exemplare) și prezintă consiliului local documentele necesare pentru adoptarea deciziei privind vânzarea terenului respectiv; 

– După adoptarea deciziei de către consiliul local, primarul semnează contractul de vânzare-cumpărare a terenului aferent și transmite contractele semnate cetăţenilor-cumpărători;

 – Contractul de vânzare-cumpărare se autentifică din contul cetăţenilor-cumpărători la secretarul consiliului local sau la un notar;

 – Cetăţenii-cumpărători prezintă contractele de vânzare-cumpărare și planul terenului la oficiul cadastral teritorial pentru înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile. Cheltuielile de înregistrare sînt suportate de cumpărători; 

– În termen de o lună, cetăţenii-cumpărători achită preţul normativ al terenului. 

Preţul de vânzare a terenului aferent se determină în conformitate cu prevederile Legii privind preţul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului, ținând seama de suprafaţa terenului aferent, bonitatea medie a solului, tariful pentru o unitate grad-hectar, coeficientul pentru gradul de amenajare a terenului. La cererea cumpărătorilor și din contul lor, poate fi stabilită bonitatea exactă a solului pentru terenul respectiv. Preţul poate fi achitat integral sau pe etape, în rate. Tariful pentru o unitate grad-hectar este stabilit în anexa la Legea 1308/25.07.97 1308/25.07.97privind pre privind preţul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului, Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 147-149/1161 din 06.12.2001. 

Exemplu Conform procesului-verbal al Comisiei de privatizare a fostului colhoz din satul X., un grup de cotași în număr de 400 de persoane au primit la cotă valorică câteva sere pentru creșterea legumelor și a răsadului, care erau într-o stare proastă. În primii ani de după privatizare acești coproprietari nu au avut posibilitate să restabilească serele.  În 2009 câţiva coproprietari, cetăţenii A., B. și C., au hotărât să repare serele și au mers la primărie să vadă ce fac cu terenul pe care erau serele și cum ar putea cotașii să cumpere acest teren aferent. La primărie au fost informaţi că în 2008 terenul de sub sere a fost vândut unui agent economic, SRL „D”. Cetăţenii A., B. și C. au sesizat instanța de judecată și au cerut anularea deciziei Consiliului Sătesc X. și a contractului de vânzare-cumpărare a terenului aferent încheiat cu SRL „D”. 

Astfel, în cazul în care primăria (consiliul local) va refuza vânzarea terenului aferent clădirilor și construcţiilor atribuite la cota valorică, precum și în cazul în care aceste terenuri vor fi vândute altor persoane, care nu sunt coproprietari ai construcţiei privatizate, cetăţenii sunt în drept să se adreseze instanței de judecată (a se vedea Capitolul XV). La fel, prin judecată vor trebui soluţionate litigiile în cazul în care terenurile vor fi vândute doar unor persoane din grupul de cotași. Pe lângă actele normative cu caracter general care reglementează privatizarea bunurilor publice, există legi și acte normative destinate special privatizării terenurilor aferente, inclusiv: 

– Legea 1308/25.07.97 privind preţul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului,Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 147-149/1161 din 06.12.2001; 

– Hotărârea Guvernului nr. 1428 din 16.12.2008 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 226-229/1437 din 19.12.2008.

1. După cum am menţionat mai sus, pot participa la circuitul civil (pot fi privatizate) doar bunurile din domeniul privat ale statului sau ale satului (comunei), adică acele bunuri care nu au o destinaţie publică strictă, nu fac parte din categoria celor din domeniul public. Organele administraţiei publice centrale și consiliile locale pot decide în privinţa acestor bunuri publice tot așa cum un cetăţean decide cum să folosească mai bine bunul său, cum să-l vândă, să-l dea cu chirie etc. Totodată, organul sau instituţia publică ce decide să vândă, să dea cu chirie un bun public altor persoane trebuie să asigure respectarea unor condiţii și proceduri obligatorii. În caz contrar, atât decizia organului respectiv, cât și contractul semnat cu o persoană privată privind privatizarea sau închirierea unui teren sau a unei clădiri nu vor fi legale, ar putea fi anulate prin judecată. Doar în unele cazuri cetăţeanul poate obţine gratuit în proprietatea sa un bun din domeniul privat al statului sau al satului (comunei): 

– persoana fizică primește gratuit de la stat bunuri pentru lichidarea consecinţelor calamităţilor naturale;

 – persoana fizică primește gratuit un teren pentru construcţia unei case individuale.

 Bunurile publice pot trece în proprietatea cetăţenilor doar prin cumpărarea lor contra unui preţ, cu respectarea unor proceduri stabilite prin lege. Privatizarea bunurilor statului este administrată de Guvern și Agenţia Proprietăţii Publice de pe lângă Ministerul Economiei (fosta Agenţie Privati zare).

 În sate (comune) consiliul local îndeplinește împuternicirile de proprie tar și administrează procedura de privatizare. Privatizarea bunurilor statului și ale satului (comunei) trebuie să fie efectuată în conformitate cu procedura prevăzută de legile adoptate de Parlament și actele normative emise de Guvern în domeniul privatizării. 

Procesul de privatizare este organizat de către o comisie de privatizare. 

Bunurile publice scoase la privatizare trebuie să fie incluse într-o listă specială. Pentru bunurile statului această listă este aprobată de Gu vern, iar pentru bunurile satului (comunei) lista este aprobată de con siliul local. Lista bunurilor supuse privatizării se publică în Monitorul Oficial al Republicii Moldova și, după caz, în presa locală. În același mod urmează să fie publicat comunicatul informativ privind condi ţiile scoaterii bunului la privatizare. 

De regulă, privatizarea are loc prin organizarea unor licitaţii publice sau concursuri publice, ceea ce permite mai multor doritori să participe la privatizare. Câștigă licitația acel cumpărător care a oferit cele mai convenabile condiții și cel mai bun preț (a se vedea, spre exemplu, Hotărârea Guvernului nr. 136 din 10 februarie 2009 cu privire la apro barea Regulamentului privind licitaţiile cu strigare și cu reducere). 

Consiliul local are obligaţia să informeze comunitatea locală despre iniţierea privatizării bunurilor proprietate a satului (comunei) și des pre rezultatele privatizării. 

Procedura de privatizare finalizează cu întocmirea unui contract de vânzare-cumpărare.

 Informații utile privind administrarea bunurilor publice pot fi găsite pe pagina web a Agenţia Proprietăţii Publice de pe lângă Ministerul Economiei: http://www.app.gov.md/ 

Drepturile și obligaţiile organelor publice și ale cetăţenilor cu privire la privatizarea bunurilor publice sunt reglementate printr-un șir de legi și hotărâri ale Guvernului, principalele fiind următoarele:

 – Legea 121/04.05.2007 privind administrarea și deetatizarea proprietăţii publice, Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 90-93/401 din 29.06.2007;

 – Hotărârea Guvernului nr. 932 din 14 august 2007 cu privire la privatizarea terenurilor proprietate publică a statului, Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 127-130/966 din 17.08.2007; 

– Hotărârea Guvernului nr. 468 din 25 martie 2008 cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile date perilor nelocuibile date în locaţiune, Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 66-68/442 din 01.04.2008; 208 –  Hotărârea Guvernului nr. 919 din 30 iulie 2008 cu privire la organiza rea și desfășurarea concursurilor comerciale și investiţionale de privatizare a proprietăţii publice, Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 143-144/924 din 05.08.2008; 

– Hotărârea Guvernului nr. 945 din 20 august 2007 cu privire la măsurile de realizare a Legii nr. 121-XVI din 4 mai 2007 privind administrarea și deetatizarea proprietăţii publice, Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 131-135/981 din 24.08.2007; 

– Hotărârea Guvernului nr. 136 din 10 februarie 2009 cu privire la aprobarea Regulamentului privind licitaţiile cu strigare și cu reducere, Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 41-44/185 din 24.02.2009.