Proprietate Imobiliară -Real Estate

Prezentare Generală

Ofertele imobiliare devin din ce în ce mai complexe. Ele sunt din ce în ce mai mult transfrontaliere, foarte structurate și implică aranjamente de finanțare sofisticate. Avocații noștri ajută clienții  de la cumpărarea, vânzarea și închirierea de proprietăți până la finanțarea și construirea de proiecte majore.

Atît contractele de vînzare-cumpărare a imobilului cît și cele de locațiune implică mai multe etape de la negocierea clauzelor cu privire la modalitate de achitare a prețului, semnarea contractului, înregistrarea dreptului de proprietate, efectuarea plății propriu zise, ridicarea interdicțiilor după caz, transmiterea fizică a bunului imobil în posesia și folosința cumpărătorului, administrarea spațiilor comune ale imobilului.

Cu referire la contractele de locațiune (chirie) firma noastră înțelege legătura naturală dintre administrarea contractului și pericolul apariției litigiilor. Știm cît de important este să oferim sprijin cotidian clienților noștri în probleme de semnare și administrare a contractelor, împiedicîndu-i să crească în dispute costisitoare.

DOMENII DE LUCRU

• Achiziționarea / vânzarea de bunuri imobiliare (case, apartamente, construcții industriale, etc) și companii care dețin imobiliare
• Proiecte de construcție 
• Contracte pentru arhitecți, antreprenori generali și constructori
• Cercetare de due diligence
• Legea cadastrului
• Contracte de locațiune
• Autorizații de construcție
• Litigii legate de imobiliare, litigii și arbitraj în domeniul construcțiilor, judecarea litigiilor de construcții și mediere
• Contracte de ipotecă inclusiv investite cu formula executorii
• Interdicțiile aplicate bunurilor imobile (secheste, ipotecă, alte grevări)
• Contracte de prestări servicii către bunurile imobile

Procurarea bunurilor  imobile:

Avînd în vedere faptul că în ultimii ani în Republica Moldova construcția imobilelor a simțit o ascensiune impresionantă, dar  în același timp și o descensiune cînd vine vorba despre deschiderea persoanelor la investițile în bunurile viitoare adică blocurile în construcție.

Din  01 martie 2019 Codul Civil a suferit mai multe modificări și anume că contractele de investiții se vor numi deja contracte de vînzare cumpărare a bunuriilor viitoare ceea ce implică și alte modificări esențiale.

Legiutorul a stabilit și interdicția vânzătorului adică a dezvoltatorului imobiliar de a încasa prețul total al imobilului care încă nu este construit și urmează a fi ridicat, dar unele companii imobiliare au găsit o „soluție” peste această interdicție de aceea specialistul profesionist va identifica imediat această cale care comport un risc pentru client de rând cu beneficiile prețului care la prima vedere este unul atrăgător.

Întîi de toate atunci cînd vă decideți să procurați un imobil în special care este în construcție trebuie să verificați dacă compania care construiește/dezvoltatorul este unul viabil și cu reputație pe piața noastră, acest lucru este foarte important or, doar urmare a unei analize și discuții cu practicieni/persoane care cunosc istoria acestor companii veți putea înțelege dacă casa dumneavoastră sau spațiul comercial va fi construit și dat în exploatare sau nu.

La semnarea contractului de vînzare-cumpărare trebuie să fiți atenți la mai multe aspecte și anume, care sunt ratele de achitare, care este termenul de dare în exploatare a bunului și cel mai important care sunt penalitățile stabilite dacă dezvoltatorul nu realizează obligațiile sale.

Modul de achitare a ratelor sau prețului deasemenea este unul important, din 01 mai 2021 deja achitarea în numerar a prețului nu mai este posibilă dacă suma este mai mare de 100.000 lei dar oricum atunci cînd vi se va solicita numerar să obțineți un bon fiscal pentru suma achitată nu oricare act dar anume bon fiscal.

Important este ca în contractul de vînzare-cumpărare să nu fie atribuit niciun drept dezvoltatorului sau altor persoane de a ipoteca sau greva bunul sub orice formă.

La fel în contractele de vînzare-cumpărare trebuie să fie indicat situația în care la darea în exploatare suprafața va fi mai mică decît cea indicată în contract atunci prețul va fi recalculat. La contractual de vînzare-cumpărare să fie anexată și planimetria exactă a bunului imobil care face obiectul tranzacției imobiliare.

În situația în care intenționați să procurați un spațiu comercial sau oficiu atunci urmează ca cumpărătorul să fie precaut la mai multe aspect și anume:

• corespunderea suprafeței indicate în registrul bunurilor imobile cu suprafața de facto
• modalitatea de achitare a serviciilor comunale
• facturarea serviciilor comunale (cine le facturează direct furnizorul sau un intermediar)
• cine este proprietarul terenului pe care este amplasat imobilul 
• accesul în imobil (cui îi aparține, modalitate de acces, etc)
• care sunt vecinii, cum se vor efectua reparațiile viitoare, etc)

Un segment aparte asupra căruia trebuie să trageți atenție este înregistrarea bunurilor imobile şi drepturilor asupra lor,  în Republica Moldova această procedură este obligatorie. Dreptul de proprietate apare din momentul înscrierii acestuia în Registrul bunurilor imobile. Înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil asigură recunoaşterea publică şi ocrotirea de către stat a acestor drepturi. Sunt supuse înregistrării obligatorii următoarele bunuri imobile: terenurile, clădirile şi construcţiile legate solid de pământ, apartamentele şi încăperile izolate.

Pentru diminuarea riscului de a investi într-un bun imobil și ulterior să apară dificultăți la înregistrarea acestuia pe numele dumneavoastră sau a companie vă sugerăm securizarea tanzacției și  a fluxurilor financiare prin următoarele metode:

• instituirea rezervei proprietății la semnarea contractului de vînzare-cumpărare sau,
• achitarea în rate a prețului bunului ceea ce presupune înscrierea dreptului cumpărătorului în registru dar și a vînzătorului pînă în momentul achitării prețului
• deschiderea unui cont bancar numit „escrow” reprezintă o modalitate des întîlnită în UE și care vine să securizeze ambele părți ale tranzacției
• semnarea unui antecontract

La achiziționarea unui bun imobil deseori apar semne de întrebarea cu referire la oportunitatea identificării subiectul care va procura bunul imobil: persoana fizică sau persoana juridică. Echipa noastră de avocați specializați în tranzacții imobiliare și protecția investițiilor sugerează să analizați bine avantajele și dezavantajele alegerii subiectului or, în ambele situații avem avantaje fiscale dar și unele riscuri pe de altă parte. Fiecare tranzacție urmează să fie examinată și adaptată după interesele fiecărui investitor în parte.